El pasado mes de junio entró en vigor de forma efectiva en nuestro país la nueva Ley Hipotecaria, donde se ven regulados y/o modificados aspectos como la información previa a la contratación, los gastos de formalización de los préstamos para la compra de la vivienda o el pago de comisiones por las transacciones realizadas. Sigue leyendo, comprobarás cómo te afectará en el el futuro y qué ha cambiado en una ley hipotecaria creada hace más de setenta años y que se ha tenido que adaptar a los tiempos que corren.
Comisiones de la nueva Ley Hipotecaria
Las comisiones de la nueva Ley Hipotecaria sufren ligeras variaciones respecto a la redacción anterior. En este caso, la comisión de apertura será la única que se podrá cobrar al futuro comprador de una vivienda por parte de las entidades financieras, englobando todos los gastos que éstas quieran o estén obligados a percibir.
Otro caso bien distinto es el de las comisiones por amortización anticipada, en el que la ley es la encargada de establecer límites al realizar el pago anticipado de parte o la totalidad de tu deuda. Siguiendo esta línea podremos hacer referencia a las comisiones por desistimiento de la nueva Ley Hipotecaria para hipotecas variables o fijas con las que el banco podrá aplicar un límite del 0,15% los cinco primeros años y/o marcar un límite de 0,25% los tres primeros años.
Por otro lado, nos encontramos con la compensación por riesgo de tipo de interés, aplicado a hipotecas fijas, que viene a explicar los gastos derivados de una futura devolución prematura de las cuotas mensuales a pagar por parte del hipotecado. Así, los límites se marcan en un 2% durante los diez primeros años y un 1,5% en los años posteriores.
Productos vinculados de la nueva Ley Hipotecaria
Las entidades financieras no sólo viven de los préstamos y, por ello, surgen los denominados productos vinculados que añaden un extra a la operación de préstamo e hipoteca de una vivienda, como pueden ser planes de pensiones, seguros de hogar, vida o vehículos, la contratación de tarjetas de crédito o la domiciliación de la nómina o recibos. Todos estos productos vinculados, con la introducción de la nueva Ley Hipotecaria, cambiarán radicalmente al eliminarse las ventas vinculadas (con productos como cuentas de ahorro, planes de pensiones y/o seguros) y salvarse las ventas combinadas de los productos vinculados, es decir, la hipoteca será considerada como un producto, y el resto de elementos anteriormente mencionados serán vendidos aparte.
Nueva Ley Hipotecaria: concretados los gastos de tramitación
En el caso de los gastos de tramitación, que antes suponían un quebradero de cabeza para aquellas personas que contrataban una hipoteca, quedan totalmente tasados, pagando el cliente los gastos de tasación y los gastos derivados de la copia de la escritura de la vivienda mientras que el banco hará frente a gastos como el registro de la vivienda, el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) y los aranceles notariales derivados. Así, la nueva Ley Hipotecaria española viene a resolver todas las disputas en cuanto a los gastos de tramitación se refiere debido al oscurantismo de la etapa anterior.
Nueva Ley Hipotecaria: cambio de una hipoteca variable a una hipoteca fija
A estas alturas del artículo nos vemos obligados a explicitar un concepto muy importante al adquirir una vivienda como es el término de comisión por novación. La novación hipotecaria viene a determinar el porcentaje de gasto que implica realizar un cambio en el préstamo hipotecario, es decir, el dinero que las entidades bancarias exigen por pasar de una hipoteca variable a una hipoteca fija. En el caso de la nueva Ley Hipotecaria, durante los tres primeros años el límite a cobrar estará en un 0,15%, eliminándose a partir del año siguiente.
¿Qué información previa a la contratación exige la nueva Ley Hipotecaria?
La nueva Ley Hipotecaria exige a los bancos la entrega, diez días antes de la formalización de la hipoteca, de los siguientes documentos: la Ficha Europea de Información Normalizada (FEI), la o Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), la copia del futuro contrato, el documento de simulación de las futuras cuotas a pagar. Además, la nueva Ley Hipotecaria obliga a la redacción de un documento sobre los gastos del banco y el cliente, documentos relativos a las condiciones de garantías del seguro e información sobre el asesoramiento gratuito que debe dar el notario al futuro hipotecado.
El futuro comprador y el banco deberán asegurarse de que toda la documentación sea recibida por un notario que prestará todo el asesoramiento preciso para la formalización de la hipoteca.
¿Qué ocurre con las cláusulas suelo de la nueva Ley Hipotecaria?
La nueva Ley Hipotecaria resuelve un problema que ha causado más de un quebradero a bancos y clientes; las clausulas suelos de una hipoteca variable no podrán fijar límites a la bajada del tipo de interés, bajando el interés y la cuota a pagar si el tipo de interés baja.
Cláusula de vencimiento anticipado de la nueva Ley Hipotecaria
Los embargos de las viviendas impagadas activadas con la cláusula de vencimiento anticipado deberán acogerse a tres puntos fundamentales de la nueva Ley Hipotecaria: que la suma de las cuotas no pagadas sean iguales al 3% de lo prestado por el banco (o a 12 cuotas) en la primera mitad de la hipoteca o al 7% de lo recibido por el cliente (o 15 cuotas) si se deja de pagar en la segunda mitad de la duración de la hipoteca; que el banco haya exigido el pago de esa cuota o deuda y, específicamente, que el cliente haya dejado de pagar la cuota en firme por cualquier circunstancia.
¿Cuáles son los intereses de demora de la nueva Ley Hipotecaria?
Los intereses de demora en el pago de la cuota de la hipoteca serán limitados por la nueva Ley Hipotecaria al interés del consumidor más 3 puntos porcentuales.
Cómo cambiar tu hipoteca de banco: la subrogación en la nueva Ley Hipotecaria
7 días naturales será el plazo para comunicar el traspaso de un banco a otro por parte de ambas entidades financieras y la entidad de la que parte la hipoteca tendrá 15 días para realizar una contraoferta al cliente.
La nueva Ley Hipotecaria, un blindaje para clientes y bancos
La nueva Ley Hipotecaria supone la aclaración de todos los conceptos anteriormente referidos y de muchos otros aspectos que regularán un mercado hipotecario hasta la fecha denostado por los problemas de las clausulas suelo y la venta despiadada de productos vinculados para conseguir un margen de beneficio mucho más alto.
Semolilla, como expertos profesionales en la compra venta de suelos industriales y viviendas, tiene muy claros los principales puntos de la nueva Ley Hipotecaria; no lo dudes y ponte en contacto con nosotros para la compra de tu vivienda en Murcia, Santomera y/o Abanilla, te asesoraremos en todo momento sobre los gastos, cuotas y plazos de tu proceso hipotecario, no te arrepentirás.
